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Droit des Baux d'habitation

Dans l’hypothèse où votre locataire, titulaire d’un bail d’habitation, ne respecte plus ses obligations (règlement des loyers, assurance, etc..), une procédure de résiliation du bail et d’expulsion est alors à envisager.


La procédure


Cette procédure peut s’avérer longue et fastidieuse si l’on ne respecte pas les nombreuses étapes, enfermées dans des délais légaux très contraignants (la plus connue étant la trêve hivernale durant laquelle toute tentative d’expulsion effectuée après obtention d’une décision de justice est impossible).

Les étapes de la procédure d’expulsion doivent respecter un formalisme très strict à peine de nullité.
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La difficulté de cette procédure provient notamment du fait que, dans les litiges relatifs au recouvrement d‘une dette locative, celle-ci s’alourdit d’autant plus que la procédure s’allonge dans le temps. De plus et à défaut de souscription d’une assurance contre les loyers impayés et en cas d’insolvabilité du locataire, le propriétaire risque de ne jamais obtenir le règlement de la dette locative.

Par conséquent et dès que le locataire ne paie plus son loyer et ses charges, il faut sans plus attendre engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
A titre d’exemple, et à compter de la délivrance par acte d’huissier du commandement de payer et en dénonciation de la clause résolutoire du bail, un délai minimum légal de deux mois doit obligatoirement précéder l’audience devant le Tribunal.
De plus et à compter de la signification par acte d’huissier d’une décision ou ordonnance du juge constatant l’acquisition de la clause résolutoire, un délai légal minimum de un mois doit obligatoirement précéder la moindre tentative d’expulsion opérée par l’huissier.

Le Cabinet Chouraqui & Harzic maîtrise tous les aspects de cette procédure, que ce soit pour le compte du propriétaire ou pour le compte du locataire.

 


Les hypothèses

Dans l’hypothèse où aucun doute sérieux ne pèse sur la créance du propriétaire, une procédure en urgence devant le juge des référés du Tribunal d’Instance vous sera proposée afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.
Dans les autres hypothèses, une procédure dite « à quinzaine » devant le Tribunal d’Instance vous sera conseillée.

Le Cabinet Chouraqui & Harzic vous assistera, vous conseillera et vous informera à toutes les étapes de cette procédure, dès la délivrance du commandement de payer, lors des audiences devant le Tribunal d’Instance et pendant l’exécution de la décision d’expulsion et de recouvrement de la dette locative.
De plus et à compter de l’obtention d’une décision de justice, le Cabinet Chouraqui & Harzic fera l’interface entre le propriétaire et l’huissier chargé de la mise en œuvre de l’expulsion et du recouvrement des sommes impayées, et cela pour assurer une efficacité optimale à la mise en œuvre de la procédure d’expulsion.

Il est important de souligner que les tentatives d’expulsion opérée par l’huissier peuvent se solder par un échec.

Dans ce cas, l’huissier en charge du dossier fera les diligences nécessaires pour requérir du préfet le concours de la force publique aux fins d’obtenir l’expulsion (assistance du commissaire de police et d’un serrurier).

En cas de refus ou de silence du préfet devant cette demande, le Cabinet  Chouraqui & Harzic vous proposera d’introduire une requête amiable auprès du Préfet afin de vous permettre de recouvrer les loyers impayés du fait de la carence du concours de la force publique.

Le cas échéant, nous vous conseillerons sur l’opportunité d’introduire une requête devant le Tribunal administratif pour engager la responsabilité du préfet à la suite de sa carence ou de sa défaillance, ce qui permettra de voir condamner le préfet au paiement d’une partie de la dette locative.

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